Nel 2025 torna al centro dell’attenzione uno dei temi più delicati per i proprietari di immobili commerciali: la tassazione dei canoni non percepiti. Nonostante la morosità dell’inquilino, per gli immobili destinati ad attività commerciali, artigianali o direzionali il canone resta imponibile fino a quando il contratto non viene formalmente risolto. Una regola che incide in modo significativo sulla gestione fiscale dei proprietari.
Per gli immobili commerciali vale il principio di competenza
A differenza delle locazioni abitative, dove il canone non percepito può essere escluso dal reddito imponibile dopo l’accertamento giudiziario della morosità, nelle locazioni commerciali si applica il principio di competenza.
Questo significa che il canone è considerato “maturato” e quindi tassabile:
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anche se l’inquilino non ha pagato;
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anche se i mancati pagamenti si protraggono per più mensilità;
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anche se il proprietario ha già avviato una procedura di recupero crediti.
Finché il contratto è in vigore, il reddito da locazione è fiscalmente dovuto.
L’unico modo per interrompere la tassazione
Per evitare di pagare imposte su canoni mai incassati, è necessario che il contratto venga formalmente interrotto attraverso un atto che produca effetti giuridici certi. Le strade più frequenti sono:
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risoluzione consensuale registrata;
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intimazione di sfratto e relativa convalida;
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risoluzione giudiziale per inadempimento.
Solo dal momento in cui la risoluzione diventa effettiva il canone cessa di essere imponibile.
Questo comporta che lunghi periodi di morosità, se non gestiti tempestivamente, possono trasformarsi in un costo fiscale concreto.
Effetti pratici per i proprietari
L’obbligo di tassare i canoni non percepiti può generare diverse criticità:
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il proprietario è costretto a dichiarare un reddito che in realtà non ha incassato;
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eventuali ritardi nell’avvio delle procedure possono aumentare il peso fiscale;
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la gestione di inquilini morosi richiede interventi rapidi per evitare accumuli di imposte dovute;
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il rischio di perdita economica cresce, perché alla mancata entrata si somma il carico fiscale.
Nei casi più complessi, il proprietario potrebbe dover anticipare per mesi imposte su somme che non riceverà mai.
Selezione dell’inquilino e cautele contrattuali
Alla luce di questa normativa, la fase di selezione e contrattualizzazione assume un valore decisivo. Alcune attenzioni possono ridurre i rischi:
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valutare la solidità economica dell’attività conduttrice;
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prevedere garanzie finanziarie o fideiussorie;
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inserire clausole che consentano una rapida risoluzione in caso di morosità;
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monitorare i pagamenti sin dalle prime irregolarità.
Un contratto ben strutturato e una gestione rigorosa delle scadenze possono evitare perdite significative.
Un tema centrale in un mercato in trasformazione
Il settore degli immobili commerciali sta vivendo un periodo complesso: tra chiusure, ridimensionamenti e trasformazioni del retail, la morosità è più frequente rispetto al passato. La normativa vigente, tuttavia, non fa distinzione tra difficoltà del mercato e responsabilità fiscale del locatore.
Per questo motivo, la consapevolezza delle regole e la rapidità di intervento diventano elementi essenziali per gestire in modo sostenibile un immobile commerciale dato in locazione.
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