Il mercato immobiliare dedicato alle attività produttive e terziarie mostra segnali di vitalità significativi nel 2025. Dopo alcuni anni di incertezza, il comparto commerciale e quello degli uffici tornano al centro dell’interesse di investitori, imprenditori e professionisti del settore. I dati del primo semestre confermano un aumento delle compravendite, trainato da una combinazione di domanda crescente, trasformazioni urbanistiche e un rinnovato dinamismo dei centri cittadini.
Crescono le transazioni di negozi e uffici
Il segmento che mostra la ripresa più evidente è quello dei negozi e delle piccole superfici commerciali. In molte città italiane si registra un incremento delle compravendite, sostenuto sia da investitori orientati al rendimento da locazione, sia da imprenditori che puntano a rafforzare la presenza fisica delle proprie attività dopo la fase più intensa della digitalizzazione.
Parallelamente, anche gli uffici tornano ad attrarre acquirenti. Le superfici direzionali di taglio medio, soprattutto se inserite in zone servite e ben collegate, risultano oggi più richieste rispetto agli spazi oversize che caratterizzavano il mercato pre-pandemia. L’evoluzione del lavoro ibrido ha modificato le esigenze: le aziende cercano meno metri quadrati, ma vogliono qualità, efficienza energetica e spazi modulabili.
Le città trainanti e le differenze territoriali
Il rimbalzo della domanda non è uniforme, ma in alcune piazze urbane il fenomeno è particolarmente evidente. Capitali regionali e città con forte concentrazione di servizi mostrano i ritmi di crescita più elevati. Milano, Bologna, Genova, Torino e Roma registrano aumenti delle compravendite sia per negozi sia per uffici, alimentati da:
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investitori privati alla ricerca di rendimenti stabili;
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imprese che ristrutturano le proprie sedi;
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professionisti che preferiscono acquistare anziché rinnovare locazioni onerose;
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opportunità di cambio d’uso verso il residenziale nelle zone centrali.
Le città del Sud mostrano dinamiche più variegate, ma non mancano esempi di crescita significativa soprattutto nel comparto uffici. La componente speculativa, in questi contesti, è meno forte rispetto al Nord, ma le operazioni di investimento dedicate al rendimento a lungo termine si stanno consolidando.
Situazione più complessa per i capannoni
Meno brillante appare, invece, l’andamento degli immobili produttivi. Le compravendite di capannoni industriali e artigianali registrano una leggera flessione. Le cause principali sono:
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scarsità di prodotto moderno sul mercato;
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elevati costi di riqualificazione energetica e sismica;
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localizzazioni spesso periferiche o penalizzate da scarsa infrastrutturazione;
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difficoltà di riconversione verso usi alternativi.
Il segmento non è in crisi strutturale, ma richiede investitori specializzati in operazioni di valorizzazione e riqualificazione. Dove è presente domanda logistica o manifatturiera, i capannoni restano comunque un asset strategico, con tempi di assorbimento rapidi per gli immobili ristrutturati o già adeguati alle norme.
Perché il 2025 è considerato un anno di svolta
Le dinamiche del 2025 indicano una trasformazione del mercato d’impresa più che una semplice ripresa ciclica. I fattori principali sono:
1. Ritorno dell’investimento immobiliare commerciale come bene rifugio
Gli investitori si orientano verso asset che offrono rendimenti più elevati rispetto ai titoli obbligazionari, in un contesto di tassi attesi in discesa.
2. Diffusione delle micro-superfici commerciali
Il ridimensionamento dei format retail favorisce l’acquisto di negozi di piccole dimensioni, soprattutto in centri storici o zone di passaggio.
3. Incentivi alla riqualificazione e transizione green
La crescente attenzione alla sostenibilità premia gli immobili efficienti o facilmente riqualificabili, soprattutto nel terziario.
4. Aumento delle operazioni di cambio d’uso
In molte città gli uffici e i negozi vengono acquistati per conversioni residenziali, un trend che contribuisce a mantenere alta la domanda.
5. Ritorno della fisicità nelle attività economiche
Nonostante la digitalizzazione, molte imprese scelgono di consolidare la presenza territoriale, soprattutto nei servizi alla persona, nella consulenza, nella ristorazione e nel commercio di prossimità.
Cosa aspettarsi nei prossimi mesi
Gli indicatori disponibili per la seconda metà del 2025 preannunciano un mercato ancora dinamico per uffici e negozi. Le superfici di qualità, dotate di impianti moderni e posizionate in contesti urbani attrattivi, rappresentano oggi l’asset più ricercato.
Si prevede inoltre che il segmento uffici manterrà un andamento positivo, anche grazie alla domanda generata da professionisti e piccole imprese. I capannoni, invece, potrebbero tornare a crescere solo nelle aree dove cominciano a essere disponibili immobili ristrutturati o sviluppi di nuova generazione.
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