Il mercato della logistica in Europa e in Italia attraversa una fase di forte tensione: la domanda di spazi moderni — magazzini, hub distributivi, capannoni — continua a crescere, ma l’offerta stenta a tenere il passo. Secondo le ultime analisi del settore, la carenza strutturale di immobili logistici è destinata a protrarsi nel medio termine, con effetti significativi sui prezzi, sui canoni e sulle strategie degli operatori.
Disavanzo strutturale: un gap da oltre 150 miliardi
Un recente studio evidenzia che, a livello europeo, il mercato immobiliare logistico — valutato complessivamente in circa 500 miliardi di euro — deve colmare un gap stimato oltre 150 miliardi per adeguare l’offerta alle esigenze attuali e future.
Questo divario non è una mera oscillazione ciclica, ma riflette barriere strutturali: scarsa disponibilità di terreni nelle aree più strategiche; normative urbanistiche e autorizzative rigide e frammentate; costi crescenti per costruzione e adeguamento ambientale; difficoltà ad ottenere infrastrutture energetiche adeguate.
Le quattro grandi barriere che frenano nuovi sviluppi
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Regolamentazione e autorizzazioni complesse
Le procedure per ottenere permessi urbanistici e concessioni edilizie si sono complicate, allungando i tempi di realizzazione. In molte giurisdizioni, ogni progetto richiede passaggi e verifiche multipli, aumentando incertezza e rischi per gli sviluppatori. -
Scarsità di terreni e pressione sulla location
Nei corridoi logistici ad alta domanda — vicino a grandi città, nodi autostradali o portuali — la disponibilità di terreni idonei è in forte diminuzione. Questo spinge molti progetti a distanze crescenti dai centri di consumo, diminuendo l’efficienza logistica. -
Costi di costruzione e requisiti ambientali in aumento
Le nuove direttive ambientali, la transizione energetica e gli standard di sostenibilità rendono più onerosi i progetti. La costruzione di magazzini moderni e “future-proof” richiede investimenti maggiori, riducendo la redditività per molti sviluppatori. -
Resistenze sociali e problemi infrastrutturali
In molte aree si registrano vincoli legati all’impatto ambientale, all’uso del suolo e all’opposizione delle comunità locali. Inoltre, carenze nella rete energetica o nei collegamenti infrastrutturali — spesso sottodimensionati rispetto alle esigenze moderne — ostacolano la realizzazione di nuovi poli logistici.
Di fronte a una domanda crescente, la scarsità premia gli immobili già operativi
In questo scenario, gli immobili logistici già esistenti, moderni e ben posizionati, diventano sempre più preziosi. Aziende e operatori della supply-chain mostrano una chiara preferenza per spazi funzionali, sostenibili e vicini ai centri di consumo.
Il valore di questi asset tende a crescere, grazie anche a canoni di locazione in aumento e a una maggiore desiderabilità — soprattutto per attività legate all’e-commerce, alla distribuzione veloce, al “last mile”.
I nuovi sviluppi restano limitati, spesso privilegiando formule “built-to-suit” (realizzati su misura per il cliente) piuttosto che progetti speculativi, a causa dei tempi lunghi e dei costi elevati per iniziare da zero.
Implicazioni per il mercato immobiliare italiano
Nel contesto italiano, le difficoltà strutturali diventano ancora più evidenti: la complessità normativa, la carenza di terreni idonei nelle vicinanze dei grandi nodi logistici e la lentezza delle autorizzazioni rappresentano ostacoli reali a nuove costruzioni.
Tuttavia, il mercato 2025 sembra approdare a una fase di consolidamento: la domanda di spazi logistici rimane viva — supportata da investimenti, dalla crescita dell’e-commerce e dalle esigenze di supply chain — mentre l’offerta si contrae, rafforzando la posizione degli investitori che possiedono immobili moderni e ben ubicati.
Per gli operatori e gli investitori del real estate, la lezione è chiara: puntare su immobili moderni, certificati, in posizioni strategiche, oppure su opportunità di riqualificazione e conversione, può rappresentare l’approccio più razionale per rispondere a una domanda strutturalmente insoddisfatta.
Uno sguardo al futuro
Nei prossimi anni, a meno di significativi interventi normativi o infrastrutturali, la carenza di nuova offerta logistica tenderà a persistere. Questo scenario favorirà la rivalutazione del patrimonio esistente e accentuerà il divario tra immobili obsoleti e quelli “ready-for-tomorrow”.
Allo stesso tempo, le esigenze di sostenibilità, flessibilità e vicinanza ai consumatori — spun-te dall’evoluzione della logistica e del commercio — continueranno a guidare la domanda. In definitiva, chi saprà investire con visione su strutture moderne e ben posizionate avrà un vantaggio competitivo duraturo.
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