Il settore della logistica in Italia continua a distinguersi come uno degli asset più attrattivi del mercato immobiliare, grazie a un’ottima tenuta degli investimenti e all’interesse crescente da parte degli operatori istituzionali e internazionali. Nei primi nove mesi del 2025 il volume degli investimenti è risultato in linea, e in alcuni segmenti addirittura in crescita rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, confermando che la logistica resta una asset-class strategica.
Numeri chiave
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Il comparto logistico ha registrato volumi di investimento che rappresentano circa il 15 % del totale degli investimenti immobiliari italiani.
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In termini assoluti, i volumi a livello nazionale nei primi nove mesi del 2025 si sono attestati nell’ordine di 1,3 miliardi di euro per il segmento industrial-logistica.
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Il capitale estero continua a essere protagonista, con la maggior parte delle operazioni che coinvolgono investitori internazionali specializzati (core +, value-add) e portafogli rilevanti.
Cosa spinge la logistica e perché è considerata strategica
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Domanda in costante evoluzione: la supply chain, l’e-commerce, la crescente importanza delle consegne “last-mile” richiedono immobili con caratteristiche sempre più elevate (posizione strategica, efficienza operativa, altezza utile, accesso mezzi, sostenibilità).
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Offerta relativamente contenuta di prodotto “prime” pronto all’uso: questo crea effettivamente un premio per immobili di alta qualità o con potenziale di riposizionamento/riconversione.
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Gli investitori cercano rendimenti stabili in un contesto di mercato in cui altre asset-class (come uffici, retail) affrontano elevata pressione competitiva e incertezze.
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La sostenibilità e la digitalizzazione sono diventate driver importanti: gli edifici logistici “green”, con certificazioni, automazione e infrastrutture per veicoli elettrici, risultano più ricercati.
Le sfide e le dinamiche emergenti
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Nonostante i volumi ancora elevati, il mercato mostra segni di assestamento: la pipeline di nuovi sviluppi è significativa e potrebbe generare momentanea pressione sui canoni, specialmente per prodotti non primari.
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Il rendimento “prime” nel segmento logistico è ancora relativamente contenuto, e in alcuni casi ci si attende una moderata compressione nei rendimenti, a patto che l’immobile abbia elevati standard.
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La qualità dell’immobile e la localizzazione diventano sempre più decisive: meno rilevanti sono la superficie in sé o la posizione marginale, più importanti sono fattori come accessibilità ai principali nodi viari, flessibilità degli spazi, efficienza energetica.
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La competizione internazionale rende necessario essere molto selettivi: gli investitori non sono più disposti ad accettare kompromessi sulla qualità, e questo rende essenziale per il mediatore immobiliare avere competenze tecniche e di valutazione raffinate.
Implicazioni per gli operatori immobiliari
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Chi opera come agente o broker immobiliare nel segmento non-residenziale deve aggiornarsi: non basta “vendere un capannone logistico”, ma occorre conoscere il potenziale di trasformazione, i requisiti richiesti dagli investitori (altezza, campata, certificazioni, reddito), e saper collocare l’immobile in un contesto strategico.
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È consigliabile identificare immobili “core” o “core plus” già qualificati oppure immobili da valorizzare con lavori di repowering o upgrade per accedere al flusso crescente di capitale.
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Per chi vuole innovare — come nel tuo caso con l’ampliamento verso segmenti non residenziali — il comparto logistico può essere un’opportunità, ma va affrontato con preparazione: analisi del mercato locale, studio della domanda, considerazione dei tempi di sviluppo/adeguamento, e predisposizione di strumenti di marketing e valutazione adeguati.
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