Il comparto dei centri commerciali in Italia sta entrando in una nuova fase. Le dinamiche di crescita tradizionali — nuove aperture e sviluppo su aree verdi — stanno lasciando spazio a un modello più maturo in cui l’attenzione si sposta verso la qualità degli immobili esistenti e la loro rigenerazione.
Lo scenario attuale
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Il numero di nuove aperture previste è contenuto: ad esempio sono annunciate sette nuove strutture entro il 2028 sul totale nazionale.
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Al contrario, cresce l’interesse per la valorizzazione dello stock già presente: riqualificazioni, ampliamenti, cambio di concept, migliore mix tra retail, intrattenimento, servizi e spazi “esperienziali”.
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La strategia dominante si orienta verso il consolidamento strutturale dell’esistente anziché investimenti massicci in nuove superfici.
Perché questa svolta
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Si è raggiunta una saturazione in alcune aree: molte zone urbane e suburbane hanno ormai una copertura commerciale significativa, con concorrenza forte e costi elevati per nuove realizzazioni.
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I consumatori cambiano abitudini: la digitalizzazione, l’e-commerce e nuove esigenze di experience richiedono agli operatori di ripensare il format dei centri commerciali.
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Gli investitori e i gestori puntano su asset con migliori performance: - maggiore efficienza operativa, - miglior mix tenant, - spazi flessibili e multifunzionali, - elevata attrattività.
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Il capitale si indirizza verso progetti che permettono di “rifare” e “aggiornare” piuttosto che costruire ex novo, spesso con rendimenti più certi e costi più contenuti rispetto alle nuove realizzazioni.
Le implicazioni per il mercato immobiliare e per gli operatori
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Gli immobili che non vengono sottoposti a rigenerazione rischiano di perdere appeal, visibilità e valore.
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I gestori devono attivare piani di trasformazione: ridefinizione dei servizi, maggiore integrazione con i quartieri, miglioramento della sostenibilità, incremento dell’esperienza (food, leisure, eventi).
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Dal punto di vista della mediazione immobiliare, il segmento “centri commerciali e retail park” assume oggi caratteristiche diverse: non solo locazione o vendita di nuovi spazi, ma anche riqualificazione, potenziamento, cambio di destinazione interna, e quindi competenze diverse.
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Per chi agisce come intermediario o consulente immobiliare, diventa fondamentale valutare:
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lo stato dell’immobile: quando è stato aperto, se è stato aggiornato;
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il mix tenant: se attrae brand riconosciuti, se è capace di evolvere verso servizi;
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la posizione strategica: aree urbane consolidate vs zone secondarie;
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il piano di rigenerazione: budget, tempi, impatto sulla redditività.
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In sintesi
Il mercato dei centri commerciali in Italia mostra segni di maturità. Le nuove aperture diventano l’eccezione, mentre la regola diventa la rigenerazione dello stock esistente e l’attenzione alla qualità dell’offerta. Per gli operatori immobiliari e per chi media investimenti, questo significa che il valore sta sempre più nella capacità di innovare e riqualificare piuttosto che nella mera espansione.
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