Il rilascio del certificato di agibilità (oggi generalmente inteso come Segnalazione Certificata di Agibilità, SCA) dipende non solo dalla rispondenza dell’edificio ai requisiti igienico-sanitari e di sicurezza, ma anche dalla piena conformità urbanistico-edilizia dello stesso. In presenza di una richiesta di sanatoria o condono edilizio ancora pendente, tale conformità risulta non accertata, e ciò impedisce alla Pubblica Amministrazione di rilasciare il titolo abilitativo all’uso.
Regolarità urbanistica come presupposto fondamentale
L’articolazione normativa prevede che, prima di poter dichiarare “agibile” un immobile, l’amministrazione debba verificare che:
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gli impianti siano installati e conformi alle norme tecniche e di sicurezza;
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l’edificio risponda ai requisiti costruttivi vigenti in materia (altezza, luce, aerazione, staticità, sicurezza antincendio, etc.);
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la destinazione d’uso e la costruzione siano in regola rispetto al titolo edilizio originario e al piano urbanistico comunale.
Quando è pendente una domanda di condono (o altra sanatoria), ciò implica che l’immobile è riconosciuto come potenzialmente abusivo fino a definizione della pratica. In questa situazione, la conformità non è ancora comprovata.
L’effetto della domanda di condono sul rilascio dell’agibilità
In pratica, la semplice presentazione della domanda di condono non interrompe lo stato di abusività dell’immobile. Fino all’accoglimento definitivo della domanda, l’immobile resta considerato non conforme, e di conseguenza:
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non può essere rilasciato il certificato di agibilità (o la SCA) in quanto manca la verifica della conformità edilizia-urbanistica;
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non può essere data efficacia alla SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) relativa all’edificio, se questa presuppone che l’immobile sia conforme;
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non può essere concessa l’autorizzazione o la licenza commerciale, dato che tale rilascio richiede che l’immobile sia preventivamente agibile e urbano-ediliziamente conforme.
Ripercussioni sull’autorizzazione commerciale
L’autorità comunale o l’ente preposto all’attività commerciale (ad esempio per la somministrazione alimenti, vendita al dettaglio, ecc.) non può rilasciare il titolo abilitativo (licenza o autorizzazione) se prima non è stata emessa la SCA o certificato di agibilità. E poiché la SCA non può essere emessa mentre è pendente la pratica di sanatoria edilizia, ne deriva che:
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l’immobile non può essere utilizzato per attività commerciale;
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l’attività non può iniziare in modo legale fino a quando non sia stato accertato il pieno rispetto urbanistico-edilizio.
Quali controlli sono necessari a monte
Chi valuta l’acquisto o l’affitto di un immobile – per uso abitativo, professionale o commerciale – dovrebbe verificare alcuni aspetti chiave:
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che non sia in corso domanda di condono o sanatoria pendente;
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che l’immobile sia stato edificato o modificato conformemente al permesso di costruire o alla SCIA originaria e che abbia il titolo edilizio in essere;
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che non vi siano difformità significative rispetto al progetto approvato o al piano regolatore comunale;
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che sia già stato rilasciato il certificato di agibilità o SCA, o che l’iter per il suo rilascio sia completo.
Perché è importante essere ragionevolmente certi della conformità
Dal punto di vista dell’operatore immobiliare, del proprietario o dell’utilizzatore, la mancanza della SCA o della regolarità urbanistica può comportare:
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impossibilità di ottenere autorizzazioni commerciali o svolgere attività economiche nell’immobile;
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rischio di sanzioni o di ordine di demolizione in caso di accertata abusività;
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difficoltà nella vendita o nella locazione dell’immobile, dato che spesso la regolarità urbanistica è richiesta da istituti di credito, assicurazioni o conduttori;
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diminuzione del valore dell’immobile, in quanto un bene non agibile o privo di conformità comporta un rischio percepito elevato.
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