Il mercato immobiliare italiano conferma un’elevata vitalità nei primi nove mesi del 2025: gli investimenti hanno raggiunto complessivamente 8,2 miliardi di euro, segnando un incremento di circa il +17% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
In questo contesto, è il segmento del commercio al dettaglio (“retail”) che si posiziona in prima fila: con circa 2,3 miliardi di euro investiti soltanto in questo comparto, rappresenta circa il 28% dell’intero volume di investimenti nella filiera immobiliare.
Quali comparti attraggono gli investitori?
Oltre al retail, che guida la classifica, ecco gli altri segmenti-chiave del mercato:
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Uffici (“office”): circa il 21% del totale degli investimenti.
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Ospitalità e hotel (“hotels & hospitality”): circa il 17%.
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Industrial & logistics: circa il 15%.
Insieme, questi quattro comparti coprono oltre l’80% del totale investito, segno che il mercato è ampio e ben diversificato.
Rendimenti e asset-di-dominio: dove si investe e quanto si guadagna
Nel segmento retail urbano, i rendimenti “prime” si mantengono su livelli stabili: per le vie dello shopping ad alto flusso si registrano rendimenti attorno al 4,25%, mentre per i retail park e strutture fuori dalle zone centralissime il rendimento può arrivare sino al 7%.
La forte performance nel retail è trainata da grandi operazioni – ad esempio l’acquisizione di un centro commerciale “prime” e di un pacchetto di outlet tra le maggiori del trimestre – che insieme da sole rappresentano più dell’80% dei volumi del terzo trimestre.
Altri comparti: “office”, logistica, living e healthcare
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Il comparto uffici mantiene un volume vicino agli 1,7 miliardi di euro nei primi nove mesi, con forte concentrazione a Milano (circa 900 milioni) e Roma (oltre 500 milioni). Un terzo degli investimenti si orienta verso progetti di riqualificazione e cambio d’uso.
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Il settore industriale e logistico registra circa 1,3 miliardi di euro, con una crescita annua del +7% rispetto al 2024. I rendimenti prime si comprimono (ad esempio attorno al 5,4%) e gli investitori “core” e “core plus” tornano protagonisti.
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Emerging: il comparto “living” (residenziale, student housing) ha raccolto circa 400 milioni di euro, in buona parte tramite riconversioni da immobili terziari; l’“healthcare” invece segna circa 300 milioni (+130% annuo), grazie a un forte interesse per strutture sanitarie e residenze per anziani.
L’origine del capitale: internazionali e privati
Nel flusso complessivo degli investimenti, gli operatori esteri rappresentano circa il 57% dei volumi totali. Parallelamente cresce il peso dei capitali privati (family office & HNWI) che, saliti al 21% rispetto al 10% del 2024, ammontano ad un valore intorno ai 1,7 miliardi di euro.
Implicazioni per il mercato immobiliare
Questi dati disegnano un mercato immobiliare italiano che non solo regge in un contesto economico sfidante, ma svolge anche un ruolo strategico nella diversificazione degli investimenti. Il fatto che il retail sia tornato al centro dell’attenzione segnala che gli investitori guardano con favore ad asset tangibili, ben localizzati, con redditività prevedibile e strutturata.
Inoltre, la forte presenza del capitale estero e l’elevata quota di investimenti privati suggeriscono che la fiducia internazionale verso il nostro Paese resta alta — e che il patrimonio immobiliare può essere un veicolo di valore sia per investitori istituzionali che per operatori più agili.
In sintesi
Il 2025, con i primi nove mesi già a 8,2 miliardi di euro di investimenti, rappresenta un anno chiave per il real estate in Italia. Il dominio del retail – con 2,3 miliardi e un peso del 28% – indica una svolta: non più solo uffici e logistica, ma spazi commerciali che si rinnovano e catturano capitali. Un mercato in evoluzione che richiede attenzione, competenza e capacità di interpretare i nuovi trend.
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