Negli ultimi mesi il mercato immobiliare commerciale ha iniziato a mostrare un rinnovato interesse verso la tecnologia blockchain, una delle innovazioni che promettono di cambiare in modo profondo la gestione, la compravendita e il finanziamento degli immobili.
Secondo un’analisi di Cryptopolitan pubblicata questa settimana e confermata da altri osservatori come Coindesk e Techbuzz, il valore degli immobili commerciali che potrebbero essere “tokenizzati” entro il 2035 si aggira attorno ai 4.000 miliardi di dollari.
Cosa significa “tokenizzare” un immobile
Nel linguaggio economico, la tokenizzazione consiste nel rappresentare digitalmente, su una rete blockchain, i diritti di proprietà o di rendimento legati a un bene reale, come un edificio o un complesso commerciale.
Ogni token diventa una “quota” del valore complessivo, che può essere scambiata in modo diretto e tracciabile. In altre parole, un immobile può essere diviso in unità digitali, ciascuna corrispondente a una frazione di proprietà o di reddito da locazione.
Questo sistema apre la strada a un mercato più liquido, in cui anche piccoli investitori possono partecipare a operazioni immobiliari che un tempo erano riservate a fondi e grandi capitali.
Al tempo stesso, la blockchain garantisce trasparenza e sicurezza delle transazioni, riducendo il rischio di frodi o errori di registrazione.
Perché la blockchain interessa il real estate commerciale
L’interesse crescente verso questa tecnologia deriva da tre fattori principali:
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Inefficienze del mercato tradizionale
Le operazioni immobiliari commerciali restano oggi lente, costose e spesso opache. La verifica dei titoli di proprietà, i passaggi notarili e la gestione dei documenti richiedono settimane o mesi. La blockchain consente, almeno in teoria, di comprimere questi tempi in poche ore. -
Digitalizzazione dei processi e automazione
Gli smart contract — contratti digitali che si attivano automaticamente al verificarsi di determinate condizioni — permettono di semplificare il trasferimento di proprietà o il pagamento dei canoni, riducendo la necessità di intermediari. -
Apertura a nuovi capitali
Con la tokenizzazione, un edificio da 10 milioni di euro può essere suddiviso in mille quote da 10.000 euro ciascuna, vendibili anche a investitori esteri. Questo amplia la platea e potenzialmente aumenta la liquidità del mercato.
Gli esempi più recenti
Negli Stati Uniti, la società Propy ha annunciato un piano da 100 milioni di dollari per acquisire aziende nel settore title & escrow, con l’obiettivo di digitalizzare le transazioni immobiliari commerciali grazie alla combinazione di blockchain e intelligenza artificiale (Coindesk, 21 ottobre 2025).
In Europa, diversi fondi stanno sperimentando la tokenizzazione di asset logistici e direzionali, in particolare in Germania, Svizzera e Regno Unito, dove la normativa sui “security token” è già più definita.
L’Italia, invece, si trova ancora in una fase embrionale: la mancanza di un quadro regolatorio chiaro limita la diffusione di progetti concreti, anche se alcuni player stanno valutando collaborazioni con fintech internazionali.
Criticità e limiti attuali
Nonostante l’entusiasmo, restano aperti diversi interrogativi:
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Regolamentazione: i token immobiliari possono essere considerati strumenti finanziari, con tutti gli obblighi che ne derivano (prospetto, vigilanza, tracciabilità).
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Mercato secondario: al momento gli scambi di token immobiliari sono ancora ridotti, e la promessa di maggiore liquidità rimane più teorica che effettiva.
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Infrastruttura tecnologica: molte piattaforme non comunicano tra loro, e la standardizzazione è ancora lontana.
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Tutela dell’investitore: il rischio di bolle speculative e di progetti non regolati resta elevato.
Uno scenario in evoluzione
Ciò che fino a pochi anni fa sembrava fantascienza oggi è oggetto di discussione tra i principali fondi immobiliari e consulenti finanziari.
L’intersezione tra intelligenza artificiale, blockchain e tokenizzazione rappresenta la prossima frontiera della digitalizzazione immobiliare.
Se le barriere normative verranno superate, potremmo assistere a una nuova forma di mercato immobiliare: più aperto, frazionabile e trasparente, ma anche più complesso da gestire.
In sintesi, la blockchain non sostituirà l’immobiliare tradizionale, ma, probabilmente, ne ridefinirà alcune regole fondamentali, avvicinando il mattone al linguaggio della finanza digitale.
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