Il nuovo equilibrio economico del settore industriale
Nel 2025 il mercato degli immobili industriali italiani vive una fase di consolidamento.
Dopo il boom del 2021–2023, sostenuto dalla ripresa post-pandemica e dalla crescita del comparto logistico, il settore si sta assestando su valori più stabili ma anche più selettivi.
La redditività media lorda di un immobile produttivo o logistico oscilla oggi tra il 6% e il 7,5%, con differenze sostanziali a seconda della tipologia: i capannoni di nuova generazione o con destinazione logistica mantengono rendimenti superiori, mentre le strutture datate o non adeguate ai requisiti energetici e normativi scendono anche sotto il 5%.
Parallelamente, la componente fiscale è diventata una delle variabili più incisive sul margine netto d’impresa.
L’aumento dei costi di gestione, la revisione delle deducibilità e la complessità dei regimi IMU e IRAP hanno trasformato la rendita industriale in un valore che si gioca sempre più sul piano fiscale e finanziario, oltre che immobiliare.
Il peso della fiscalità sul rendimento
Un immobile industriale non genera valore solo attraverso il canone di locazione o la plusvalenza potenziale, ma anche in base al regime fiscale che ne regola la gestione.
Tre elementi oggi determinano la redditività effettiva:
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Imposte patrimoniali (IMU e TASI): gli immobili classificati come D/1 (opifici) o D/7 (fabbricati industriali connessi all’attività produttiva) hanno aliquote più alte rispetto ad altre categorie, con impatti diretti sul rendimento netto.
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IRAP e deducibilità dei costi: l’indeducibilità parziale di interessi passivi e costi immobiliari riduce la convenienza per chi detiene immobili in società operative.
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Ammortamenti e plusvalenze: il nuovo regime di ammortamento per beni strumentali (post 2024) ha ridotto la quota deducibile, spostando il vantaggio fiscale su soggetti con pianificazione avanzata (holding o società veicolo).
In sintesi, la tassazione incide in media per oltre il 35% del margine lordo, rendendo imprescindibile una pianificazione fiscale strutturata per difendere la redditività dell’asset.
Strategie operative e strumenti di tutela
Per mantenere margini competitivi, le imprese stanno adottando modelli gestionali ibridi che riducono l’impatto fiscale e migliorano la liquidità.
Tra i più diffusi nel 2025:
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Holding immobiliari: consentono di separare la proprietà del bene produttivo dall’attività operativa, isolando il rischio industriale e ottimizzando la tassazione sulle rendite.
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Società veicolo (SPV): utilizzate per acquisire, valorizzare e successivamente locare o rivendere immobili industriali. Sono strumenti efficienti per gestire patrimoni immobiliari multipli.
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Contratti di leasing operativo: permettono di mantenere flessibilità gestionale e deducibilità parziale dei canoni, riducendo l’esposizione fiscale diretta.
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Locazioni infragruppo e rent-back: sempre più comuni tra PMI, servono a riequilibrare la liquidità interna e a rendere deducibili quote di canone.
L’obiettivo non è solo fiscale, ma anche strategico: trasformare l’immobile produttivo in uno strumento finanziario, capace di generare margine non solo attraverso l’attività, ma attraverso la sua gestione patrimoniale.
Conclusione: la redditività come progetto integrato
Il 2025 segna un punto di svolta nel modo di concepire l’immobile d’impresa.
Non basta più possedere un capannone o percepire un canone: serve una visione integrata tra gestione, fiscalità, finanza e pianificazione immobiliare.
Le imprese che riescono a trasformare il proprio patrimonio produttivo in leva finanziaria — attraverso modelli societari, locazioni strutturate o efficientamento energetico — non solo proteggono i margini, ma aumentano il valore complessivo dell’azienda.
Nel contesto attuale, la vera competenza non è “vendere” o “acquistare” immobili industriali, ma progettarne la redditività, con la stessa precisione con cui si pianifica una linea produttiva o un piano industriale.
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