Mercato Hospitality: dal turismo esperienziale agli investimenti ibridi

Contesto: un settore che si sta riscrivendo

Il comparto hospitality nel 2025 è uno dei più dinamici dell’intero mercato immobiliare italiano.
Dopo la stagnazione seguita al biennio 2020–2021, la ripresa si è consolidata: il 2024 ha chiuso con oltre 33 milioni di arrivi internazionali e un +16% rispetto all’anno precedente (fonte ENIT). Nel 2025 le proiezioni indicano una crescita ulteriore del 9%, trainata da turismo esperienziale, ospitalità diffusa e viaggi di fascia media con alto contenuto identitario.

Il turista post-pandemia non cerca più semplicemente un alloggio, ma un racconto immersivo: vuole autenticità, contatto con il territorio e servizi flessibili.
Questo cambio di paradigma ha spinto l’evoluzione di un intero settore: dagli hotel tradizionali ai format ibridi, che coniugano design, esperienza e sostenibilità.

Sul fronte economico, i margini netti delle strutture classiche (hotel 3-4 stelle) sono passati dal 17% del 2019 al 12% del 2024, ma il 2025 si sta dimostrando un anno di riequilibrio grazie all’aumento medio delle tariffe (+8%) e al calo dei costi energetici (-11%).
Parallelamente, cresce la redditività dei format alternativi — boutique hotel, relais rurali, aparthotel e residenze tematiche — che oggi offrono margini tra il 15% e il 22% con una gestione più snella e meno personale fisso.

L’evoluzione del prodotto: dalla camera al concetto

Il modello vincente del 2025 è basato su un principio chiaro: l’ospitalità come progetto imprenditoriale integrato, non come semplice gestione ricettiva.
Le strutture che performano meglio non sono necessariamente le più grandi, ma quelle capaci di specializzarsi su un target definito e costruire un’identità coerente.

Le caratteristiche tecniche comuni ai nuovi format di successo sono:

• Dimensioni contenute e modularità: tra 6 e 25 camere, che garantiscono flessibilità gestionale e costi controllabili.

• Identità di marca forte: tematizzazioni legate al territorio, al design o al benessere psico-fisico.

• Diversificazione dei ricavi: non solo pernottamento, ma vendita di esperienze, eventi e prodotti locali.

• Integrazione immobiliare e gestionale: il valore nasce dall’allineamento tra il progetto architettonico e il business plan operativo.

Oggi un immobile turistico non si valuta più solo per metri quadrati o posizione, ma per EBITDA medio per camera e occupancy rate sostenibile.
Un relais di 12 camere con identità chiara può generare la stessa marginalità di un hotel di 40 camere con gestione tradizionale, grazie a una struttura dei costi più efficiente e a un pricing dinamico.

Il 2025 segna anche la definitiva affermazione del turismo slow e territoriale, con un aumento del 14% delle prenotazioni in borghi, aree collinari e zone rurali (dati Federalberghi).
Questo trend sta spingendo la riconversione di immobili agricoli, ex cascine e piccoli complessi rurali in strutture ricettive di charme, con costi di ingresso contenuti e ottimi ritorni sull’investimento.

Gli investimenti ibridi: convergenza tra real estate e hospitality

Un aspetto chiave del mercato 2025 è l’avvicinamento tra investitori immobiliari e operatori turistici.
L’hospitality non è più percepita solo come attività gestionale, ma come asset immobiliare a reddito.
Il settore sta infatti convergendo verso modelli che permettono di separare la proprietà dell’immobile dal rischio operativo, dando vita a investimenti ibridi.

Tra le formule più utilizzate troviamo:

• Affitto d’azienda, in cui il gestore paga un canone fisso o misto (fisso + variabile in base al fatturato). Garantisce rendimenti stabili, mediamente tra il 5% e il 6%, con rischio contenuto per il proprietario.

• Contratto di management, dove il proprietario mantiene la titolarità dell’attività affidando la gestione a un operatore professionale. Rendimento più alto (fino all’8%) ma con maggiore esposizione gestionale.

• Partnership o joint venture, formula diffusa tra investitori privati e brand alberghieri di nicchia. Prevede la condivisione degli utili e una forte integrazione progettuale.

La tendenza 2025 è chiara: gli investitori stanno privilegiando soluzioni che garantiscano rendimento stabile, alta liquidità e gestione semplificata.
Parallelamente, si assiste a una crescita dei fondi specializzati in hospitality diffusa, che acquisiscono pacchetti di immobili da ristrutturare in località minori per poi affidarli a gestori indipendenti.

Un dato significativo: secondo il rapporto Horwath HTL, nel 2025 gli investimenti nel turismo esperienziale rappresentano già il 27% del totale del real estate alberghiero in Italia, contro il 12% del 2019.

Dove si concentrano le opportunità

Le opportunità più concrete per il biennio 2025–2026 non si trovano nelle grandi città d’arte, dove la concorrenza è elevata e i margini compressi, ma nelle aree a forte identità territoriale, con domanda in crescita e offerta ancora limitata.

• Piemonte: in rapida crescita l’hospitality rurale tra Langhe, Monferrato e aree ai piedi del Monviso. Prezzo medio per camera chiavi in mano tra 80.000 e 120.000 euro, ROI potenziale fino al 10% in caso di gestione diretta.

• Toscana: resta il mercato più maturo ma con alta domanda internazionale per relais e agriturismi di fascia alta. Gli investitori puntano su riqualificazioni sostenibili e certificazioni green.

• Puglia: boom di strutture “ad esperienza”, in particolare tra Valle d’Itria e Salento. ROI medio superiore al 9%, con forte incidenza di capitali esteri.

• Lazio: domanda crescente nel turismo business e religioso, soprattutto nell’area sud di Roma e nel reatino, dove gli immobili hanno prezzi d’ingresso ancora competitivi.

• Trentino-Alto Adige e Friuli: consolidamento del turismo sportivo e wellness, con aumento della domanda per resort eco-sostenibili e rifugi di design.

Nel complesso, il 2025 sta mostrando un livello di fiducia alto tra gli operatori del settore: il 72% degli investitori intervistati da Federalberghi dichiara di voler ampliare o riqualificare il proprio asset nei prossimi due anni.
Un segnale che conferma come l’hospitality, pur con margini più tecnici e meno euforici rispetto al passato, rimanga uno dei segmenti più solidi e scalabili del real estate italiano.