Immobili commerciali: la vera miniera del 2025

Il rendimento medio da locazione sale al 12,4%. Gli investitori tornano a puntare sul mattone produttivo.

Nel 2025 il mercato immobiliare commerciale italiano si conferma il più redditizio d’Europa.
Secondo i dati aggiornati al terzo trimestre, la redditività lorda dei locali commerciali ha raggiunto una media del 12,4%, mantenendosi al vertice tra tutte le categorie immobiliari.
Una performance che supera nettamente il comparto residenziale, fermo al 9,7%, e gli uffici, stabili intorno al 10,3%.

In altre parole, chi investe oggi in un immobile commerciale a reddito ottiene — in media — un ritorno tre volte superiore a quello dei titoli di Stato decennali.
Un dato che riporta il settore ai fasti di un tempo e rilancia la centralità del “mattone d’impresa” come asset strategico per la costruzione di reddito reale.

💰 Il ritorno del reddito immobiliare

Dopo anni di rallentamento e incertezze, il mercato dei locali commerciali è tornato a generare flussi di cassa importanti.
La chiave sta nel nuovo equilibrio tra valore d’acquisto più accessibile e canoni di locazione stabili o in crescita, soprattutto nelle città secondarie e nei centri regionali.

Le piccole e medie imprese hanno continuato ad affittare spazi commerciali di prossimità, alimentando una domanda concreta che ha tenuto in piedi i rendimenti anche nei momenti più critici del mercato.
Parallelamente, il rinnovato interesse per la rigenerazione urbana ha trasformato molti immobili sottoutilizzati in spazi moderni, polifunzionali e redditizi.

📊 Dove il rendimento corre di più

I dati territoriali parlano chiaro.
Le città con le maggiori rendite da locazione commerciale nel 2025 sono:

• Trieste – 16,7%

• Alessandria – 16,2%

• Genova – 15,9%

• Palermo – 15,6%

• Torino – 14,2%

• Napoli – 13,8%

• Roma – 13,5%

Il trend evidenzia una nuova geografia della redditività: le aree dove il mercato è meno speculativo e i prezzi di acquisto sono rimasti moderati offrono oggi le rese più elevate.
In molti casi, con un piccolo investimento è possibile ottenere un ritorno netto annuo superiore ai 10 punti percentuali, soprattutto se l’immobile è locato a un’attività stabile.

🏙 Un mercato da leggere con intelligenza

La redditività alta non significa assenza di rischio.
Il segmento commerciale resta più esposto alla ciclicità economica e ai cambiamenti del tessuto urbano.
Ma proprio per questo motivo è diventato il terreno ideale per gli investitori esperti, capaci di selezionare posizioni strategiche e conduttori solidi.

Gli immobili più performanti nel 2025 sono:

• negozi di vicinato situati in vie centrali o semicentrali,

• spazi per attività artigianali e produttive leggere,

• immobili a destinazione mista, in grado di adattarsi rapidamente alle esigenze del mercato (laboratori, showroom, studi professionali).

In molti casi, i rendimenti più interessanti derivano da riconversioni mirate: ex-botteghe trasformate in studi, ex-magazzini divenuti punti vendita o laboratori digitali.

🧭 Opportunità per investitori e professionisti

La crescente distanza tra rendimenti commerciali e residenziali sta modificando il profilo dell’investitore medio.
Sempre più risparmiatori e family office stanno valutando l’ingresso nel mercato “commerciale minore”, dove la redditività reale supera quella delle locazioni abitative pur mantenendo un rischio operativo contenuto.

Il vantaggio competitivo è duplice:

1. Prezzo d’ingresso inferiore, spesso tra i 60.000 e i 150.000 euro per unità di piccole dimensioni.

2. Rendite immediate, con locazioni già in essere o facilmente attivabili in contesti urbani dinamici.

Il settore rappresenta quindi una nuova frontiera per l’investitore immobiliare evoluto, che oggi può coniugare rendimento e concretezza in un asset fisico, tangibile e fiscalmente gestibile.

🔮 Uno sguardo al futuro

Le prospettive restano favorevoli.
La combinazione tra domanda locale stabile, tassi di interesse in graduale calo e progetti di rigenerazione urbana lascia prevedere una continuità di rendimento anche nel 2026.

L’Italia, con un rendimento medio commerciale superiore al 12%, si colloca oggi tra i mercati più redditizi d’Europa, davanti a Francia, Germania e Spagna.
Un primato che, se accompagnato da una maggiore efficienza fiscale e da un utilizzo più razionale delle aree dismesse, potrebbe consolidarsi nei prossimi anni.

Il mattone commerciale, dopo un decennio di silenzio, è tornato a produrre reddito vero. E questa volta, più che una bolla, sembra un cambio di paradigma.