Il retail torna protagonista e ridisegna la geografia degli investimenti immobiliari

Nel 2025 il mercato immobiliare commerciale italiano cambia marcia. Dopo anni di cautela, gli investitori tornano con decisione sul terreno del retail, spinti da numeri in forte crescita, capitali internazionali e nuove opportunità fuori dai grandi centri urbani.
Per molti operatori, questo è l’anno che segna l’inizio di un nuovo ciclo.

📈 Numeri e trend di mercato

Nei primi nove mesi del 2025 il settore ha superato 7,8 miliardi di euro di investimenti, con una crescita del 14% rispetto allo stesso periodo del 2024.
A trainare è proprio il segmento retail, che rappresenta quasi un terzo del volume complessivo. Seguono gli uffici, con 1,2 miliardi di euro, e la logistica, sostenuta da operazioni su portafogli regionali.

Milano resta l’epicentro, ma la vera sorpresa arriva dai mercati locali: le città regionali raccolgono ormai il 49% del totale investito.
In molti casi si tratta di operazioni mirate su spazi commerciali rigenerati o riconvertiti, con una forte attenzione all’esperienza del cliente e alla sostenibilità economica.

🛍 Retail in ripresa: meno quantità, più qualità

Il retail non è solo tornato, ma è cambiato.
Le nuove acquisizioni privilegiano centri commerciali di nuova generazione e vie ad alta pedonabilità nelle città d’arte e nei capoluoghi di provincia.
I capitali esteri, che coprono oltre la metà delle transazioni, confermano la fiducia nel modello italiano, basato su spazi di valore e contesti urbani attrattivi.

La differenza rispetto al passato è netta: non si cercano più superfici ampie e anonime, ma format misti, dove commercio, intrattenimento e servizi convivono nello stesso ecosistema urbano.
L’attenzione è rivolta alla redditività reale e alla capacità dell’immobile di mantenere valore nel tempo, non solo al prezzo d’ingresso.

🏙 Il nuovo protagonismo dei mercati regionali

Mentre Milano continua a catalizzare grandi operazioni, città come Torino, Bologna, Genova, Firenze e Verona registrano un forte incremento delle transazioni commerciali.
Molti investitori individuano in questi contesti una combinazione vantaggiosa tra rendimenti più elevati, costi di accesso inferiori e maggiore disponibilità di immobili da riconvertire.

In parallelo, cresce l’interesse per i progetti di rigenerazione urbana, che rappresentano oggi circa il 18% dei volumi investiti.
Gli spazi dismessi vengono ripensati come poli commerciali moderni, capaci di rispondere alle nuove abitudini di consumo e di valorizzare intere aree cittadine.

⚠️ Le sfide del nuovo ciclo

Nonostante l’entusiasmo, il mercato resta complesso e richiede prudenza.
Ecco le principali variabili da tenere sotto controllo:

• Instabilità macroeconomica: l’andamento dei tassi e l’inflazione possono incidere sui rendimenti.

• Selettività degli investitori: solo gli asset di alta qualità trovano acquirenti disposti a pagare valori premium.

• Gestione dei costi: manutenzione, riqualificazione energetica e aggiornamento tecnologico sono ormai indispensabili.

• Rischio di saturazione locale: in alcuni mercati minori l’offerta di spazi commerciali rischia di superare la domanda effettiva.

Chi investe oggi deve saper leggere i cambiamenti del territorio e anticipare i nuovi modelli di fruizione: dove e come le persone acquistano, lavorano, si incontrano.

💡 Dove guardano oggi gli investitori

Le strategie di investimento del 2025 si basano su criteri sempre più analitici.
Ecco i trend che stanno definendo le scelte più redditizie:

TendenzaOpportunitàCentri commerciali “ibridi”integrazione tra retail, servizi e intrattenimentoVie ad alto traffico pedonalebrand consolidati e ritorno del commercio urbanoRigenerazione e riconversionespazi obsoleti trasformati in format contemporaneiMercati regionalirendimenti più alti e concorrenza ridottaPartnership internazionaliflussi di capitale estero in crescita costante

🧭 Uno sguardo avanti

Il 2025 passerà alla storia come l’anno in cui il real estate commerciale italiano ha ripreso a correre.
La crescita del retail, il ruolo crescente delle città regionali e l’interesse dei fondi esteri delineano un panorama solido, in evoluzione.

Il mercato guarda già al 2026 con aspettative alte: si punta su una maggiore stabilità dei rendimenti, sulla diffusione dei progetti di rigenerazione e su un ritorno all’investimento immobiliare come bene rifugio produttivo.

Dopo un decennio di incertezza, il mattone commerciale torna a parlare di futuro.